Возможно ли узаконение в судебном порядке постройки на частном земельном участке без предварительного получения АПЗ?

В соответствии с пунктом 3 статьи 244 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть) (далее – ГК) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под размещение возведенной постройки. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом также за лицом, в законном пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если сохранение постройки повлечет нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц либо будет создавать угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно пункту 12 Нормативного постановления Верховного Суда Республики Казахстан «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище» от 16 июля 2007 года № 5 (далее – НП ВС от 16 июля 2007 года № 5) для разрешения иска о признании права собственности на жилой дом, самовольно возведенный на земельном участке, не отведенном для этих целей, суды исследуют доказательства того, что земельный участок будет предоставлен ему и что строение соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам; такими доказательствами могут быть выданные акимом и уполномоченными органами документы о согласии предоставления истцу земельного участка и соответствии строения нормам и правилам.
В соответствии со статьей 316 Кодекса Республики Казахстан об административных правонарушениях (далее – КоАП) строительство (реконструкция, реставрация, расширение, техническое перевооружение, модернизация, капитальный ремонт) объектов и их комплексов без проектной (проектно-сметной) документации либо по проектной (проектно-сметной) документации, не прошедшей в установленном порядке экспертизу, за исключением требований, установленных техническими регламентами, влечет административный штраф от 120 до 800 МРП (размер зависит от категории субъекта).
Если земельный участок принадлежит застройщику на праве частной собственности, формальная конструкция статьи 244 ГК к такой ситуации применяется в части, относящейся к строительству без получения необходимых разрешений (то есть при отсутствии архитектурно-планировочного задания, проектной документации, разрешения на строительство). Это создает предмет судебного разбирательства о признании права собственности на самовольную постройку. В обобщении судебной практики Верховного Суда Республики Казахстан по гражданским делам о праве на самовольную постройку 2024 года прямо отмечается, что при принадлежности земельного участка застройщику на праве частной собственности необходимое первоначальное действие – это узаконение через введение постройки в эксплуатацию в предусмотренном законом порядке, а не через иск по статье 244 ГК; иск о признании права собственности на самовольную постройку при наличии собственного земельного участка применяется как последующее возможное действие при отказе уполномоченного органа в принятии объекта в эксплуатацию.
Сложившаяся практика признания права собственности на самовольную постройку при наличии собственного земельного участка, но при отсутствии согласованного архитектурно-планировочного задания, существует, но удовлетворение иска возможно только при выполнении совокупности условий, предусмотренных пунктом 3 статьи 244 ГК и пункта 12 НП ВС от 16 июля 2007 года № 5:
• принадлежность земельного участка застройщику на праве частной собственности;
• соответствие постройки градостроительным, строительным, санитарным, противопожарным и экологическим нормам и правилам, подтвержденное заключениями уполномоченных государственных органов или результатами судебной строительно-технической экспертизы;
• отсутствие нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц (соседей, сособственников, владельцев смежных участков);
• отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.
Уплата административного штрафа по статье 316 или статье 319 КоАП самостоятельным основанием для узаконения не является – штраф является санкцией за нарушение и не порождает права собственности.
Тенденции Верховного Суда Республики Казахстан и Кассационного суда по гражданским делам, отраженная в анализах гражданских дел категории права собственности 2025 года и обобщении по самовольным постройкам 2024 года, состоит в ужесточении требований к доказательственной базе. Удовлетворение иска при отсутствии заключений уполномоченных органов о соответствии строительным нормам, при отсутствии архитектурно-планировочного задания и при отсутствии попыток получить такое задание во внесудебном порядке расценивается Верховным Судом как ошибочное; даже несмотря на удовлетворения исков нижестоящими судами, отсутствие обжалования не означает правомерности решений.
Таким образом, практический алгоритм при узаконении в судебном порядке заключается в следующем:
1. Подготовить и приложить к иску заключения уполномоченных государственных органов (архитектура, санитарный, пожарный, экологический надзор) о соответствии постройки строительным и иным нормам.
2. Представить доказательства попыток получить архитектурно-планировочное задание во внесудебном порядке (заявления в орган архитектуры, отказы или бездействие, результаты обжалования отказов).
3. При необходимости заявить ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы.
4. Надлежащим ответчиком указать акима соответствующей административно-территориальной единицы.