Можно ли ввести в эксплуатацию жилье, построенное на частном земельном участке при отказе архитектуры, уплатив административный штраф?

В соответствии с пунктом 1 статьи 244 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть) (далее – ГК) самовольной постройкой являются жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданные на не сформированной в земельные участки земле, принадлежащей государству, на земельном участке, который не принадлежит лицу, осуществившему постройку, а также созданные без получения на это разрешений, необходимых в соответствии с земельным законодательством Республики Казахстан, законодательством Республики Казахстан об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан и иным законодательством Республики Казахстан.
Согласно пункту 2 статьи 244 ГК лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 указанной статьи.
В соответствии с пунктом 3 статьи 244 ГК право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в законном пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если сохранение постройки повлечет нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц либо будет создавать угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно статье 316 Кодекса Республики Казахстан об административных правонарушениях (далее – КоАП) строительство (реконструкция, реставрация, расширение, техническое перевооружение, модернизация, капитальный ремонт) объектов и их комплексов без проектной (проектно-сметной) документации либо по проектной (проектно-сметной) документации, не прошедшей в установленном порядке экспертизу, влечет административный штраф от 120 до 580 МРП в зависимости от субъекта.
Согласно статье 318 КоАП нарушение установленного порядка приемки и ввода объектов и комплексов в эксплуатацию с нарушениями требований государственных нормативов в сфере архитектурно-строительной деятельности влечет штраф в размере от 50 до 650 МРП в зависимости от субъекта
В соответствии со статьей 319 КоАП незаконное строительство производственных, жилых, хозяйственных, гидротехнических (водохозяйственных) или бытовых объектов без соответствующего права на землю влечет штраф в размере от 15 МРП до 200 МРП в зависимости от субъекта с принудительным сносом незаконно возведенного или возводимого строения либо без такового.
Согласно пункту 12 Нормативного постановления Верховного Суда Республики Казахстан «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище» от 16 июля 2007 года № 5 (далее – НП ВС от 16 июля 2007 года № 5) для разрешения иска о признании права собственности на жилой дом, самовольно возведенный на земельном участке, не отведенном для этих целей, суды исследуют доказательства того, что земельный участок будет предоставлен ему и что строение соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам.
Уплата административного штрафа по статье 316, 318 или статье 319 КоАП самостоятельного основания для ввода объекта в эксплуатацию не образует. Административный штраф – санкция за нарушение, факт уплаты которой не подменяет процедуру принятия объекта в эксплуатацию, установленную законодательством Республики Казахстан об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан, и не порождает права собственности на постройку. При отказе архитектуры в согласовании архитектурно-планировочного задания со сносом существующего жилья и в согласовании архитектурно-планировочного задания на реконструкцию у застройщика нет правового основания ни на снос существующего, ни на возведение нового жилья. Возведенное в этих условиях жилье попадает в категорию самовольной постройки согласно пункту 1 статьи 244 ГК как созданное без получения необходимых разрешений.
Дальнейший выбор – «снос» или «узаконение» – зависит от двух условий:
• законности отказа органа архитектуры в выдаче архитектурно-планировочного задания;
• фактического соответствия построенного жилья градостроительным, строительным, санитарным, противопожарным и экологическим нормам.
Если отказ органа архитектуры основан на объективных нарушениях (несоответствие генеральному плану, нормативам застройки, охранным зонам, правилам противопожарной безопасности), а возведенное жилье эти нарушения сохраняет, узаконение по пункту 3 статьи 244 ГК и пункту 12 НП ВС от 16 июля 2007 года № 5 невозможно: пункт 3 статьи 244 ГК прямо исключает признание права собственности на постройку, сохранение которой повлечет нарушения прав других лиц или угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае постройка подлежит сносу согласно пункту 2 статьи 244 ГК; уплата штрафа по статье 316 или статье 318 КоАП ситуации не меняет.
Если отказ органа архитектуры неправомерен (не мотивирован, основан на немотивированном применении нормативов или формальных основаниях), а возведенное жилье соответствует нормам, то застройщик вправе:
• обжаловать отказ органа архитектуры в согласовании архитектурно-планировочного задания в порядке Административного процедурно-процессуального кодекса Республики Казахстан как административный акт (со ссылкой на немотивированность отказа и нарушение принципов административной процедуры), с обязанием органа выдать АПЗ.
• предъявить самостоятельный иск о признании права собственности на самовольную постройку по пункту 3 статьи 244 ГК с приложением заключений уполномоченных государственных органов о соответствии строения градостроительным и строительным нормам, заключения судебной строительно-технической экспертизы.
Уплата административного штрафа по статье 316, 318 или статье 319 КоАП параллельно может быть произведена застройщиком как реакция на привлечение к ответственности уполномоченным органом, но юридически не является основанием для ввода объекта в эксплуатацию или признания права собственности; административное взыскание и гражданско-правовая судьба постройки – самостоятельные правовые последствия.
Таким образом, ввод в эксплуатацию жилья, построенного на частном земельном участке при отказе архитектуры в согласовании архитектурно-планировочного задания, путем простой уплаты административного штрафа невозможен – уплата административного штрафа к процедуре приемки и ввода объекта в эксплуатацию не относится и права собственности на самовольную постройку не порождает; постройка подлежит сносу как самовольная.