Какой гарантийный срок применяется, если договор строительного подряда заключен до 1 июля 2026 года?

Согласно пункту 1 статьи 122 Строительного кодекса Республики Казахстан (далее - СК) гарантийный срок строительных объектов устанавливается в соответствии с указанным Кодексом, Гражданским кодексом Республики Казахстан и иными нормативными правовыми актами Республики Казахстан или договором. Этой же нормой предусмотрено, что во всех иных случаях гарантийный срок устанавливается в зависимости от нормативного срока эксплуатации строительного объекта при заключении договора между заказчиком и подрядчиком (генеральным подрядчиком) на строительство, но не может составлять менее 5 лет, за исключением гарантийного срока на несущие конструкции, кровлю и наружные стены (фасады) зданий – не менее 10 лет, со дня приемки строительного объекта в эксплуатацию.
В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть) (далее - ГК) акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Пунктом 2 статьи 383 ГК установлено, что если после заключения договора законодательством устанавливаются обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда законодательством установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Минимальный гарантийный срок в 5 лет, а для несущих конструкций, кровли и фасадов – 10 лет, привязан к договорам, заключаемым с 1 июля 2026 года, и исчисляется со дня приемки строительного объекта в эксплуатацию. Для договора, заключенного 30 июня 2026 года, то есть до введения Кодекса в действие, действует ранее установленный минимальный гарантийный срок (2 года), поскольку обязательные правила определяются законодательством, действовавшим в момент заключения договора, а обратной силы новые гарантийные сроки не имеют. Определяющим является момент заключения договора, а не дата приемки объекта.
При этом стороны вправе договором установить гарантийный срок выше минимального и для договоров, заключенных до 1 июля 2026 года, тогда применяется согласованный сторонами срок. По договорам, заключаемым с 1 июля 2026 года, установить гарантийный срок ниже предусмотренных Кодексом минимумов (5 и 10 лет) нельзя.
Таким образом, к договору, заключенному 30 июня 2026 года, применяется прежний минимальный гарантийный срок (2 года), а пятилетний и десятилетний минимумы по статье 122 СК распространяются на договоры, заключаемые с 1 июля 2026 года. Решающим является момент заключения договора.