Как разделить квартиру, находящуюся в залоге у банка, и жилищные строительные сбережения, если брак расторгнут, а жилищный заем не погашен?

Согласно пункту 2 статьи 315 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть) (далее – ГК) если иное не предусмотрено законами или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. Пунктом 1 статьи 348 ГК перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. При переходе права собственности на заложенное имущество к другому лицу право залога сохраняет силу (пункт 1 статьи 323 ГК).
В соответствии с пунктом 3 статьи 37 Кодекса Республики Казахстан «О браке (супружестве) и семье» (далее – КоБС) в случае спора раздел общего имущества супругов и определение долей супругов в этом имуществе производятся в порядке медиации или в судебном порядке, а если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу присуждается соответствующая денежная или иная компенсация. Общие долги супругов при разделе распределяются пропорционально присужденным им долям (пункт 3 статьи 38 КоБС).
Имущество, нажитое супругами во время брака (супружества), является их общей совместной собственностью, включая приобретенные за счет общих доходов вклады и имущество, приобретенное за счет единовременных пенсионных выплат и (или) выплат целевых накоплений из единого накопительного пенсионного фонда в целях улучшения жилищных условий. Сами такие выплаты и целевые накопления из состава общего имущества исключены (пункты 1 и 2 статьи 33 КоБС).
Пунктами 2 и 9 статьи 3 Закона Республики Казахстан «О жилищных строительных сбережениях в Республике Казахстан» (далее – Закон «О жилищных строительных сбережениях в Республике Казахстан») предусмотрено, что жилищные строительные сбережения вносятся и накапливаются только в жилищных строительных сберегательных банках, а вкладчик вправе досрочно расторгнуть договор и получить вклад с начисленным вознаграждением. Жилищный, промежуточный жилищный и предварительный жилищный займы обеспечиваются залогом недвижимого имущества, в том числе приобретаемого жилья (пункт 1 статьи 9 того же Закона).
Требование о разделе заложенной квартиры, при удовлетворении которого изменяется состав собственников предмета залога, затрагивает права залогодержателя и без его согласия удовлетворению не подлежит. Это относится и к варианту, при котором доля второго супруга компенсируется деньгами с переходом права собственности после выплаты компенсации. Требование о разделе самого обязательства по жилищному займу приводит к переводу части долга на второго супруга, который стороной договора банковского займа не является. Позиция банка, выраженная формулой «оставляем на усмотрение суда», согласием не является: в одном из дел Верховный Суд признал недопустимым в период действия договора залога раздел заложенной квартиры с возникновением права собственности у второго супруга после выплаты компенсации, поскольку этим изменяется режим права собственности на предмет залога.
Передача доли второму супругу залог не прекращает. При неисполнении обеспеченного обязательства взыскание может быть обращено на квартиру целиком, включая долю супруга, заемщиком не являющегося. Поэтому согласие залогодержателя целесообразно получить в письменной форме до предъявления иска, а второму супругу разъясняются последствия сохранения обременения.
На практике применяются следующие варианты:
1. Получение письменного согласия залогодержателя до предъявления иска. Банк привлекается к участию в деле третьим лицом в любом случае, поэтому его позицию целесообразно выяснить заранее и приобщить к иску.
2. Предъявление требования, при удовлетворении которого не изменяются ни собственник предмета залога, ни заемщик. Если право собственности на квартиру зарегистрировано за одним супругом и заемщиком является он же, суд определяет доли супругов и взыскивает в пользу второго супруга денежную компенсацию.
3. Досрочное исполнение обязательства по займу с последующим прекращением залога и разделом имущества, свободного от обременения. Супруг, погасивший заем за счет личных средств, вправе предъявить регрессное требование к второму супругу в размере половины исполненного.
4. Учет непогашенного остатка займа как общего долга супругов с уменьшением размера присуждаемой компенсации на приходящуюся на второго супруга часть.
Жилищные строительные сбережения относятся к вкладам и входят в состав общего имущества супругов, если внесены за счет общих доходов. Разделу подлежит не договор, а накопленная на счете сумма, которая учитывается при определении состава общего имущества и компенсируется деньгами. Перевод прав вкладчика на второго супруга затрагивает договор с банком, поэтому требование о переоформлении договора предъявлять нецелесообразно. Отдельно устанавливается источник накоплений: если вклад сформирован за счет единовременных пенсионных выплат или выплат целевых накоплений на улучшение жилищных условий, разделу подлежит не вклад, а приобретенное за счет него имущество.
Таким образом, вопреки воле залогодержателя заложенная квартира разделу не подлежит. Требование может быть заявлено при согласии банка, либо без изменения собственника и заемщика с взысканием компенсации, либо после прекращения залога, а накопления в жилищном строительном сберегательном банке делятся как вклад, если они не сформированы за счет средств, прямо исключенных законом из состава общего имущества.